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商品房销售治理步伐

（中华人民共和国建设部令第88号）

《商品房销售治理步伐》已于2001年3月14日经建设部第38次部常委集会审议通过，现予宣布，自2001年6月1日起施行。

第一条　为了规范商品房销售行为，包管商品房交易双方当事人的正当权益，凭据《中华人民共和国都会房地产治理法》、《都会房地产开发经营治理条例》，制定本步伐。
第二条　商品房销售及商品房销售治理应当遵守本步伐。
第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本步伐所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本步伐所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介效劳机构销售商品房。
第五条　国务院建设行政主管部分卖力全国商品房的销售治理事情。
省、自治区人民政府建设行政主管部分卖力本行政区域内商品房的销售治理事情。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部分、房地产行政主管部分（以下统称房地产开发主管部分）凭据职责分工，卖力本行政区域内商品房的销售治理事情。

第六条　商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的治理程序，凭据《都会房地产开发经营治理条例》和《都会商品房预售治理步伐》的有关划定执行。
第七条　商品房现售,应当切合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程计划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安顿已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业治理计划已经落实。
第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及切合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分备案。
第九条　房地产开发企业销售设有典质权的商品房，其典质权的处理凭据《中华人民共和国担保法》、《都会房地产典质治理步伐》的有关划定执行。
第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖条约前，将作为条约标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条　房地产开发企业不得接纳返本销售或者变相返本销售的方法销售商品房。
房地产开发企业不得接纳售后包租或者变相售后包租的方法销售未竣工商品房。
第十二条　商品住宅按套销售，不得支解拆零销售。
第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业治理企业的，买受人应当在订立商品房买卖条约时与房地产开发企业选聘的物业治理企业订立有关物业治理的协议。

第十四条　房地产开发企业、房地产中介效劳机构宣布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告宣布暂行划定》等有关划定，广告内容必须真实、正当、科学、准确。
第十五条　房地产开发企业、房地产中介效劳机构宣布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，　当事人应当在商品房买卖条约中约定。
第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖条约。
商品房买卖条约应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方法；
（四）商品房价款简直定方法及总价款、付款方法、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准允许；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、门路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付允许和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差别的处理方法；
（十）治理产权挂号有关事宜；
（十一）解决争议的要领；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有划定的除外。
第十八条　商品房销售可以按套（单位）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人凭据执法、规则的划定对其享有权利，担卖力任。
按套（单位）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖条约中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条　按套（单位）计价的现售衡宇，当事人对现售衡宇实地勘察后可以在条约中直接约定总价款。
按套（单位）计价的预售衡宇，房地产开发企业应当在条约中附所售衡宇的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差规模。衡宇交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差规模内，维持总价款稳定；套型与设计图纸纷歧致或者相关尺寸凌驾约定的误差规模，条约中未约定处理方法的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业担负违约责任。
第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在条约中载明条约约定面积与产权挂号面积爆发误差的处理方法。
条约未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值凌驾3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于条约约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；凌驾3％部分的房价款由房地产开发企业担负，产权归买受人。产权挂号面积小于条约约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值凌驾3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权挂号面积－条约约定面积
面积误差比＝　————————————————×100％
条约约定面积
因本步伐第二十四条划定的计划设计变换造成面积差别，当事人不解除条约的，应当签署增补协议。
第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在条约中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积稳定而套内建筑面积爆发误差以及建筑面积与套内建筑面积均爆发误差时的处理方法。
第二十二条　不切合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质用度。
切合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖条约之前向买受人收取预订款性质用度的，订立商品房买卖条约时，所收用度应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖条约的，房地产开发企业应当向买受人返还所收用度；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖条约之前向买受人明示《商品房销售治理步伐》和《商品房买卖条约示范文本》；预售商品房的，还必须明示《都会商品房预售治理步伐》。
第二十四条　房地产开发企业应当凭据批准的计划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变换计划、设计。
经计划部分批准的计划变换、设计单位同意的设计变换导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变革，以及泛起条约当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功效情形的，　房地产开发企业应当在变换确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知抵达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知抵达之日起15日内未作书面回复的，视同接受计划、设计变换以及由此引起的房价款的变换。房地产开发企业未在划准时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业担负违约责任。

第二十五条　房地产开发企业委托中介效劳机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介效劳机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介效劳机构订立书面委托条约，委托条约应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条　受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条　受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所署理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介效劳机构不得署理销售不切合销售条件的商品房。
第二十八条　受托房地产中介效劳机构在署理销售商品房时不得收取佣金以外的其他用度。
第二十九条　商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第三十条　房地产开发企业应当凭据条约约定，将切合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当担负违约责任。
因不可抗力或者当事人在条约中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当实时见告买受人。
第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当凭据《商品住宅实行质量包管书和住宅使用说明书制度的划定》（以下简称《划定》），向买受人提供《住宅质量包管书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房担负质量保修责任。当事人应当在条约中就保修规模、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起盘算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《划定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《划定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内爆发的属于保修规模的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失担负赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不担卖力任。
第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于衡宇权属挂号。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的治理衡宇权属挂号的资料报送衡宇所在地房地产行政主管部分。
房地产开发企业应当协助商品房买受人治理土地使用权变换和衡宇所有权挂号手续。
第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量缺乏格的，可以依照有关划定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量缺乏格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法担负赔偿责任。

第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政治理部分依照《都会房地产开发经营治理条例》的划定处分。
第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售运动，处5万元以上10万元以下的�？�。
第三十八条　违反执法、规则划定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的�？�。
第三十九条　在未解除商品房买卖条约前，将作为条约标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期纠正，并处2万元以上3万元以下�？�；组成犯法的，依法追究刑事责任。
第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收缺乏格或者对缺乏格按及格验收的商品房擅自交付使用的，凭据《建设工程质量治理条例》的划定处分。
第四十一条　房地产开发企业未按划定将测绘结果或者需要由其提供的治理衡宇权属挂号的资料报送房地产行政主管部分的，处以警告，责令限期纠正，并可处以2万元以上3万元以下�？�。
第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期纠正，并可处以1万元以上3万元以下�？�。
（一）未凭据划定的现售条件现售商品房的；
（二）未凭据划定在商品房现售前将房地产开发项目手册及切合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）接纳售后包租或者变相售后包租方法销售未竣工商品房的；
（五）支解拆零销售商品住宅的；
（六）不切合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质用度的；
（七）未凭据划定向买受人明示《商品房销售治理步伐》、《商品房买卖条约示范文本》、《都会商品房预售治理步伐》的；
（八）委托没有资格的机构署理销售商品房的。
第四十三条　房地产中介效劳机构署理销售不切合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下�？�。
第四十四条　国家机关事情人员在商品房销售治理事情中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；组成犯法的，依法追究刑事责任。

第四十五条　本步伐所称返本销售，是指房地产开发企业以按期向买受人返还购房款的方法销售商品房的行为。
本步伐所称售后包租，是指房地产开发企业以在一按期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方法销售商品房的行为。
本步伐所称支解拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅支解为数部分划分出售给买受人的方法销售商品住宅的行为。
本步伐所称产权挂号面积，是指房地产行政主管部分确认挂号的衡宇面积。
第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部分可以凭据本步伐制定实施细则。
第四十七条　本步伐由国务院建设行政主管部分卖力解释。
第四十八条　本步伐自2001年6月1日起施行。